こんばんは。GNLCOM です。
分譲マンションをサブリース契約でしませんか？家賃保証も あって働きながら資産形成できますよ。
といった営業電話が個人携帯に何度もかかってき た経験をした方は少なくないのではないのでしょうか。
実のところ、私も個人的に携帯にこういった電話がかかってきて割と真摯に対応してしま うタイプなのですが、その中でも怖かった体験を今回は記事にしたいと思います。
サブリース契約を検討している方はぜひともご参考にしていただければと思います。
サブリース契約とは？
まず最初にサブリース契約とは？どういったものなのか。
ということですが、簡単に説明す るとサブリース会社がマンション一棟を買うのですが、１室１室を個人に買ってもらうと いうものです。
一室一室は個人がオーナーという立場になるため、サブリース会社は立場的 にオーナーよりその部屋を貸してもらっている立場になります。
普通にサブリース会社が 賃貸マンションを借りているみたいな形です。
ここで大事なのは、個人がオーナーで強い立場にあり、サブリース会社が弱い立場に位置し ているという構造が成り立ってしまっているという点にあります。
法的にも個人が強い立場になるため契約書・覚書はほぼ無効 個人がオーナーという立場になる以上、法律的にはサブリース会社に分があります。
あまり法律に知識がない方でも、法律は弱い立場のものを守るためにあるものだとお分かりかと思います。
まさにその通りなのですが、サブリースの構造上では個人が強い立場とな るということを前提に認識しておく必要が強くあります。
そして、そういった構造上、たとえ契約書・覚書で取り決めた内容であったとしても客観的 にみて不当と判断されればその内容は変更が可能ということも認識しておく必要がありま す。
具体的な契約内容の変更例について サブリース会社の営業は、おおむね家賃保証があるため空室がでたとしても損をすること がないです。
契約さえしてしまい、35 年間持ち続けてくれればいずれ資産になりますよ。 という営業方法で推してきます。ここでの大事なポイントは空室になっても家賃保証が永 続的に変わらずあるかどうか。
そこが一番大事なポイントとなります。空室がでて家賃が入 らないから家賃保証できません。そんなこと言われた日には赤字続きで即破綻します。
なので、私たちは契約書に家賃保証されることがしっかり書いているかどうかを確認する 必要があります。
契約書の細かい記載内容を見てみると。
そして、契約書の細かい記載内容を見てみると割と２年で妥当と判断されるのであれば契 約内容を変更することが可能といった文言が非常に分かりにくく書いてあったりします。
これから、サブリースを契約する方、他契約する方はこういった細かい詳細内容にもすべて 目は絶対通すべきかと思います。
見過ごすとかなり痛い目をみます。
しかし、賃貸契約において２年に契約内容を変更するといったことは割とごく一般的なん ですよね。
なので、本来であれば覚書とかで永続的に家賃保証をしますといった内容をサブ リース会社に別口でもらう必要があるんです。
そうじゃないと話してた内容と契約内容の 整合性が取れなくなります。 法律に無知な私でもここまではやりました。
しかし、ここまでやっても意味ないことを思いしりました。 弁護士に相談してみた結果 かなり大きな買い物であったのとサブリースというものがそもそも怪しいと思っていたの で、最終的な判断は弁護士への相談をしてからにすることにしました。
いわゆる、契約書の内容などをチェックしてもらう、リーガルチェックをしてもらいました。
弁護士に相談した結果、私がオーナーという立場にある以上、いくら覚書で永続的に家賃保 証します。
といった内容を交わしたとしても変更は容易にできるということが弁護士から の回答でした。
つまり、いくら営業がずっと家賃保証しますといって、契約書・覚書をきっ ちりそろえたとしてもサブリースという構造上、家賃保証が出来なくなるケースがあるということです。
そして、変更するケースはほとんどのケースであるということが弁護士からの結論でした。
私が相談した弁護士はたまたま不動産に精通している方で、実際サブリース会社の顧問弁 護士をされていたこともあったので、かなりここらへんの業界には精通している方であったかと思います。
実際そういった内部にいた方が容易に契約内容をひっくり返すことがで きるといったことを言っていたのでかなり信憑性が高いでしょう。
実際、私もこの言葉を聞いて契約を辞退しました。 会社名はだしませんが、実際辞退したあと上司みたいな人がでてきてめちゃくちゃキレら れました。
正直このあたりは恐怖すら感じました。知らず知らず押し切られて契約していれ ば泣き寝入りすることが目に見えていました。
ですが、だいたいこういった営業手法は高圧的かつあまり時間がないとかなんとか言われ て契約をどんどん進められます。
多分、これは契約書とか調べられるとボロが出るケースが 多いからだと思います。
無知であるうちに契約をさせてしまえば、あとで契約内容まるごと ひっくり返すことができるので、正直口で良いことだけ言ってだましてしまえば勝ちなの です。
サブリースってメリットあるの？
ではサブリースにメリットはあるのか？ 正直無いに等しいです。
しかし、実質利回りとかきっちり見て余程良い物件なら話は別かと 思いますが、基本的にはないと思います。
サブリースというあまり誘惑は無視して利回りだけで判断するのが良いかと思います。
